Advokatfirmaet Legalis AS

I dagens opphetede boligmarked hører man til stadighet om leiligheter som blir solgt uten at kjøper omtrent har tatt seg tid til å besiktige den skikkelig. Da er det heller kanskje ikke så underlig at det er mange saker hvor kjøper ikke er fornøyd med kjøpet. Men hvordan stiller dette seg hvor eiendommen ikke er så stor som oppgitt av selger å altså hvor det foreligger såkalt arealsvikt?
Kjøper man en bolig og det lekker gjennom taket eller huset er fullt av skadedyr, er det ikke så rart at kjøper fremmer mangelskrav mot selger. Når saken er at et oppgitt areal er mindre enn det som faktisk er tilfelle, er likevel ikke saken like enkel. Utgangspunktet er her at kjøper ikke har kjøpt som en direkte følge av det oppgitte areal, men snarere motsatt; her har kjøper gjerne vært på visning og kjøpt boligen som en direkte følge av sin opplevelse og betalingsvilje utfra det som er sett i forhold til romløsninger, utsikt, beliggenhet m.v.. Kan da kjøper likevel komme etterpå og kreve noe av selger fordi leiligheten som kjøper selv har besiktiget og kjøpt skulle vise seg å være mindre enn oppgitt i taksten?

Svaret her er ikke opplagt, og dette reflekteres også i både gjeldende regler på området samt en omfattende rettspraksis. For det første så finnes det ingen regler som gjelder direkte for innvendig areal, men Lov om Avhending av Fast Eigedom har en spesialregel om arealsvikt utendørs i 3-3. Det er likevel antatt at regelens prinsipper i betydelig grad også kan anvendes på innvendig areal, eventuelt sammen med de øvrige mangelsregler i loven. Her legges det opp til at arealsvikt ikke er noe som kan gjøres gjeldende uansett, men det må foreligge et kvalifisert avvik mellom det oppgitte og det faktiske areal. Dette er nettopp for å forhindre at det fremmes krav om ubetydelig arealsvikt, når dette antageligvis ikke var av betydning i det hele tatt for kjøper under visningen m.v. Hvorfor man likevel ikke kan basere vurderingen utelukkende på at kjøper jo har besiktiget leiligheten, er fordi arealet faktisk har en betydning i forhold til prissetting. En kjøper som blir klar over en betydelig arealsvikt og legger boligen ut for salg igjen, vil mest sannsynelig få en lavere takst når riktig areal oppgis. Dette vil da i realiteten være et økonomisk tap som er en direkte følge av at feil areal er oppgitt. Derfor har også lovgiver gjennom bl.a. regelen i Avhendingsloven sagt at når dette er over en viss grense, så er dette noe selger må ta risikoen for å altså ved å måtte gi et prisavslag, gi erstatning eller i verste fall gjøre om kjøpet.
Det første vanskelige spørsmålet blir da når man kan si at en arealsvikt er av en slik betydning at man er innenfor lovens anvendelsesområde. Her finnes det ingen fasit, da dette gjerne bedømmes konkret av retten i hver enkelt sak. Likevel finnes det en del relativt klare holdepunkter i rettspraksis; særlig høyesterettsdommen fra 2003 som gjaldt en arealsvikt på 10 m2 i en leilighet i Bergen. Her kom Høyesterett til at en arealsvikt på 8,9% måtte anses som klart innenfor lovens anvendelsesområde. Man kan derfor som et utgangspunkt anta at arealsvikt over dette nivået normalt kan danne utgangspunkt for krav mot selger. Merk likevel at det også er en forutsetning at arealsvikten må ha påvirket avtalen, altså slik at hvis kjøper uansett ville gjennomført kjøpet om han kjente til det riktige areal så er arealsvikten heller ikke en mangel.

Når man er innenfor loven, må det så vurderes hvordan et eventuelt prisavslag skal beregnes. Lovens utgangspunkt er her at det skal beregnes et forholdsmessig prisavslag, men dette gir ikke alle svarene. Her kan tenkes alt fra sirlig mattematikk ved at boligens gjennomsnittlige kvadratmeterpris anvendes på det manglende areal til mer skjønnsmessige vurderinger rundt det konkrete areal sin betydning for kjøper m.v. Gjeldende rettspraksis har her lagt relativt skjønnsmessige vurderinger til grunn.